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住宅ローンの金利は「変動金利」と「固定金利」のどっちが良い?

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家とお金

こんにちわ。子育て転職サラリーマンの神野純(@kaminojun)です。

マイホームや賃貸併用住宅を購入する際、現金一括で購入という人はあまり多くないですよね。

多くの方は、住宅ローンを借りてマイホームや賃貸併用住宅を購入します。

住宅ローンを借りるとしても、悩むのが「変動金利」と「固定金利」のどっちが良いのか?

私も賃貸併用住宅で住宅ローンを利用して購入しましたが、かなり悩みました。

そこで本記事では「変動金利」と「固定金利」のどっちが良いのかを書いていきたいと思います。

変動金利とは?

「変動金利」と「固定金利」をまず理解するところから始めたいと思います。

「変動金利」とは、金利が返済中に定期的に変更される住宅ローンです。

特徴としては以下の通りです。

  • 金利変動のリスクがある分、金利は低く設定されている
  • 金利は半年ごとに見直される。
  • 半年ごとの金利が変わっても、5年間は返済額変わらず、返済額うちの元金と利息の割合が変わります。
  • 金利が上昇した場合でも、返済額は5年毎に最大125%と制限がある。

変動金利とはいえ、半年間は金利は変わらないし、5年間は返済額は変わらない、5年後に返済額が変わったとしても125%という形なので、リスクは多少抑えられるような設計になっています。

固定金利とは?

「固定金利」とは、あらかじめ決めた期間の金利が固定された住宅ローンです。

固定金利には2種類の金利があります。

固定金利期間選択型

「固定金利期間選択型」は、返済期間のうち一部期間が金利が固定されている固定金利です。

例えば、10年固定金利(返済期間35年)は、35年ローンで最初の10年間は金利が固定されて、その後の25年は変動金利と同様に金利が変わります。

全期間固定金利型

「全期間固定金利型」は、返済期間の全期間が金利が固定されている固定金利です。

 

固定金利の特徴は、以下の通りです。

  • 変動リスクが受けにくいため、金利は変動金利より高く設定されている
  • 全期間固定金利型の方が、固定金利期間選択型より金利が高くなる。

「変動金利」と「固定金利」は何が違うか?

変動金利と固定金利で違う点は大きく二つです。

  • 金利が違う
    変動金利      < 固定金利(期間選択型)< 固定金利(全期間型)
  • リスクが違う
    固定金利(全期間型)< 固定金利(期間選択型)< 変動金利

変動金利の方が金利が低いですが、金利が今後上がった時は、返済金額が上がるのでリスクになります。

逆に固定金利は、金利は高いですが、金利が今後上がった時も返済金額は変わらないです。

つまりは、「変動金利」と「固定金利」を選ぶポイントは、リスクと金利のどちらを取るかという選択なのです。

変動金利に向いている人

変動金利に向いている人は以下の通りの人です。

  • お金に余裕がある人(金利が高くなっても耐えられる)
  • リスクが多少あっても良いけど、金利を低くしたい人
  • 将来金利が上がらないと考えている人

固定金利に向いている人

固定金利に向いている人は以下の通りの人です。

  • 金利が上がると生活の余裕がなくなる人
  • リスクを取りたくない人
  • 将来金利が上がると考えている人

ミックスという選択もある

ここまで「変動金利」と「固定金利」のどちらが良いかという話でしたが、ミックスプランもあります。

ミックスプランとは、「変動金利」と「固定金利」の両方利用する形です。

具体的なイメージとしては、4000万円を住宅ローンを借りるとした場合、

変動金利:2000万円

固定金利:2000万円

と分けて借りる方法です。

半々でなくても自分の好きな比率で借りることができます。

ミックスプランのメリット

  • 変動金利と固定金利の間のリスクとなる。
  • 大きな失敗はしにくい。

ミックスプランのデメリット

  • 最高の結果は得られない。

 

ミックスプランは、金利が上がった場合は、「全部固定金利にすればよかった」と思いますし、金利が上がらなかった場合は「全部変動金利にすればよかった」とどちらにしても、最善の選択にはならないものの、最悪の選択にもならないというものです。

私の実例:賃貸併用住宅で住宅ローン利用

私も賃貸併用住宅で住宅ローンを利用しておりますが、

10年固定金利と全期間固定金利をミックスプランで借りました。

なぜかというと

  • 10年固定金利が変動金利と当時あまり変わらなかったから。
  • 返済期間の35年という長い期間で金利が上がることは十分起こりえると考えたから。
  • もし10年後に金利が上がっても、10年固定金利分を繰り上げ返済すれば、金利が上がった影響はあまり受けなくする戦略が取れるため。

という考えから、10年固定金利と全期間固定金利をミックスプランを選びました。

まとめ

変動金利、固定金利、ミックスプランのどれにするか正解はありません。

自分の思考タイプに応じて、選択すればよいと思います。

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