こんにちわ。子育て転職サラリーマンの神野純（@kaminojun）です。
前回の記事で、賃貸併用住宅を実現する３つの手法を紹介しました。
「３つの実現手法は分かったけど、どんな土地、どんな建物にすればよいの？」
と思われた方に向けて、
３つの手法の中でも一番難易度が高い「自ら建てる」方式を前提として、
・土地をどのように考えるか？
・どんな建物が良いか？
の２つについての計画の立て方について、本記事で紹介しています。
賃貸併用住宅：どんな土地にどんな建物を建てる？
賃貸併用住宅を建てるのに、当たり前ではありますが、土地を購入して、建物を建てる必要があります。
その際、何も考えないままだと土地を探しても、土地の良し悪しも分からず、購入まで持ってくのは至難の業でしょう。
そこで、賃貸併用住宅の概要として、以下のようなことを考えていく必要があります。
■土地
どのエリアが良いか。
・金額
いくらまでの金額とするか。
・土地面積
どれくらい広い必要があるか。
・条件
建ぺい率や容積率や高度規制がどれぐらい必要か。
■建物
自宅部分の延床面積と賃貸部分の延床面積
・金額
いくらまでの金額とするか。
・階数（2階or3階）
何階建ての建物とするか。
賃貸併用住宅：土地と建物の計画手順
では、どういうステップで計画を立てていけば良いでしょうか？
以下のステップで考えていくと良いでしょう。
②どのエリアに賃貸併用住宅を建てたいか？
③賃貸併用での収支がどのぐらい欲しいか？
④賃貸の間取りと家賃収入シミュレーション
⑤必要な土地と建物がどれぐらいのものか？
⑥③で想定した収支になるか？→ならない場合は最初から検討やり直し。
賃貸併用住宅は、自宅としての希望も含まれるため、通常の不動産投資と違って、自宅面での希望と投資面での希望の２つの面がでてきます。
そのため、両面のバランスを考え、試行錯誤しながら、土地探し・工務店探しをして希望の土地・建物を軌道修正していく決めていくことになります。
計画の立て方①：自分の住む部分の間取りを考える
自分の住む部分の間取りをどのようにしたいかは、当たり前ですが、建てる本人がどのようにしたいかです。
夫婦で住むから1LDK 50m2ぐらいで良い、とか、家族4人で済むから3LDKの80m2は欲しいなとか、そのような感じでイメージしてください。
その際、賃貸併用住宅という特性上、必ずしも同一階のみで自宅が完結しない場合も発生します。
具体的には3階建ての場合、3階と2階の半分を自宅とし、残りの1階と2階の半分を賃貸部分とするという場合もあります。
反対に、2階建てで2階部分は自宅にし、1階部分は賃貸という形が分かりやすい例でしょう。
自宅部分はどうしても同一階としたいのか、階が分けても良いのかも合わせて考えてみてください。
計画の立て方②：建てるエリアを検討する
賃貸併用住宅という、投資目的の側面もありますが、なんといっても自宅でもあります。
そのため、会社に行きやすい場所や、暮らしやすい場所という観点でも建てるエリアを検討します。
また、投資目的の観点では、賃貸需要があるエリアであるかも考える必要があります。
賃貸需要があるかは、ホームズの「見える！賃貸経営」で調べると地図上で賃貸需要があるエリアかどうかが分かります。
赤くなっているエリアは需要があると考えてよいと思います。
http://toushi.homes.co.jp/owner/
また、もっと後の話になりますが、良い土地が見つかった際は、地元の不動産屋さんに飛び込みで賃貸需要があるかはヒアリングすることをおススメします。
計画の立て方③：賃貸併用の収支を考える
賃貸併用住宅であるので、収支がどれぐらいが良いかも考えます。
単純ですが、
収支 ＝ 家賃収入 － 住宅ローン
となるので、どれぐらいで良いか考えてください。
※細かいことをいうと、賃貸管理費や固定資産税もかかりますが、
最初の時点では大まかに考えるのでよいと思います。
収支が＋〇万円としたい、のか
収支が０円としたい（自宅家賃はゼロ円で済めればよい）、のか
収支が－〇万円でもよい（自宅家賃として〇万円払う感覚）のか
許容できる範囲がどのぐらいかであるかです。
都内である程度の立地で考えると、現状プラスの収支になれば、良い方という印象です。
計画の立て方④：賃貸の間取りと家賃収入シミュレーションする
賃貸併用住宅での賃貸部分の間取りですが、戸数と1戸あたりの平米数を想定しましょう。
住宅ローンを利用することを想定すると、「計画の立て方①」で考えた自宅延床面積は、
自宅延床面積 ＞ 賃貸延床面積
となる必要があります。
賃貸収入を大きくした場合は、賃貸延床面積を沢山とれるよう、
賃貸延床面積 ≒ 自宅延床面積
と考えます。
例えば、自宅延床面積を60平米欲しいと考えると、賃貸延床面積は60平米弱となります。
あとは、戸数をどのようにするかですが、同じ延床面積でも戸数を多くすれば収益が上がりますが、
需要がない1戸あたりの平米数にしても空室となってしまい、意味がありません。
どのような間取りが需要があるかについても、
前述したホームズ「見える！賃貸経営」が参考になります。
http://toushi.homes.co.jp/owner/
先ほどの例と同じく、賃貸延床面積が60平米とした場合で、
20平米の需要が十分にある場合は、3戸 ×20平米という間取りになります。
30平米の需要が高い場合は、2戸 × 3平米という間取りになります。
すべての賃貸部屋で同じ平米数にする必要はないので、リスクを分散するために、1部屋ごとに平米数を変えるというのも手です。
家賃のシミュレーションは、suumoやアットホームなどの賃貸サイトで条件を入れれば、相場が分かると思うので、その金額が家賃収入と考えてください。
計画の立て方⑤：必要な土地・建物がどれぐらいのものか？
賃貸併用住宅を建てるにあたり、どのぐらいの土地があればよいかを考えます。
今まで検討してきた自宅と賃貸の延床面積を足し合わせ、また希望する建物の階数から必要な土地を広さを算出します。
先ほどと同じ例で考えてみます。
自宅延床面積：60平米
賃貸延床面積：60平米（＝20平米×３戸）
→合計延床面積：120平米
2階建ての場合、1階：60平米、2階：60平米とすれば良いので、建築面積としては60平米です。
建ぺい率が60％の土地では、
建築面積 60平米 ÷ 建ぺい率 60% ＝ 必要な土地の面積 100平米
となります。
容積率は、
合計延床面積 120平米 ÷ 必要な土地の面積 100平米 ＝120%以上
であれば、良いことになります。
まとめると、土地面積 100平米以上、建ぺい率 60%以上、容積率 120%以上が探す土地の条件となります。
3階建ての場合は、1階：40平米、2階：40平米、3階：40平米とできるので、建築面積としては40平米です。
建ぺい率が60％の土地では、
建築面積 40平米 ÷ 建ぺい率 60% ＝ 必要な土地の面積 67平米
となります。
容積率は、
合計延床面積 120平米 ÷ 必要な土地の面積 67平米 ＝180%以上
であれば、良いことになります。
まとめると、土地面積 67平米以上、建ぺい率 60%以上、容積率 180%以上が探す土地の条件となります。
建ぺい率が80%の土地もあると思うので、同様に計算できます。
ただ3階での注意事項としては高度規制がある土地が都内では多いことです。
この例でいうと、高度規制があると3階部分が40平米確保することは難しく、その場合は必要な土地面積がもっと必要になります。
詳細には、土地探しの段階にて、土地のマイソクを工務店に持ち込み相談することで、理想とする建物ができるか確認して感覚をつかみましょう。
上記から、土地の面積と住みたい場所での坪単価から、土地の価格を算出します。
住みたい場所での坪単価は、国土交通省の取引事例が掲載されているwebサイトで相場を確認できます。
http://www.land.mlit.go.jp/webland/
建物価格については、工務店によって全然値段が変わります。
小さな工務店と大手ハウスメーカーで驚くほど違います。
（但し、小さい工務店だからと言って安いわけではないです。）
とりあえず、坪あたりの単価としては、60万円/坪～90万円/坪の適当な値として、延床面積（坪）をかけることで、建物価格を想定しましょう。
※正確な値は、直接工務店と話す際、確認しましょう
計画の立て方⑥：想定した収支になるか？
賃貸併用住宅は、事業性があるため、収支がどのぐらいになるか想定します。
残り知る必要があることは、住宅ローンが毎月どのぐらいになるかです。
これは「住宅ローン 計算」などとネットで検索すれば、自動で計算してくれるサイトはいくらでもでてくるでしょう。
「計画の立て方⑤」で算出した土地価格と建物価格と諸費用（取得税、ローン手数料、仲介手数料）の合計値により、月々の住宅ローンを推定できます。
賃貸収入 － 住宅ローン ＝ 毎月の手残り（持ち出し）
が、自分の許容できる金額になっている確認しましょう。
許容できるシミュレーションになっていなければ、
・土地価格が安いエリアに変更。（賃貸収入の減り方より土地価格の減り方が大きいエリア）
・賃貸の間取りを変更。
などの試して感触を掴んでいきましょう。
具体例：計画の立て方の例
ここまで賃貸併用住宅の計画の立て方を話してきました。
ここでは具体例を考えてみます。
①自分の住む部分の間取りをどのようにしたいか？
→60平米
②どのエリアに賃貸併用住宅を建てたいか？
→都内のどこか
③賃貸併用での収支がどのぐらい欲しいか？
→収支がゼロ以上。
④賃貸の間取りと家賃収入シミュレーション
→3戸×20平米（合計で自宅以下）。
1戸 7.5万円 /月（賃貸サイトから想定）× 3戸 ＝賃貸収入 22.5万円/月
⑤必要な土地と建物がどれぐらいのものか？
→建物延床面積120平米（36坪）、土地面積 100平米（30坪）、建ぺい率 60平米以上、容積率 120%以上
土地金額 ＝土地面積 30坪 × 土地坪単価 150万円/坪（国交省サイト参考） ＝4500万円
建築金額 ＝建築延床面積 36坪 × 建築坪単価 80万円/坪 ＝2880万円
⑥③で想定した収支になるか？
→合計金額 ＝土地金額 4500万円 ＋ 建築金額 2880万円 ＋諸経費 200万円
＝7580万円
住宅ローン 借入金額 7580万円、期間35年、金利1% →21万円/月
収支 ＝賃貸収入 22.5万円/月 - 住宅ローン 21万円/月 ＝＋1.5万円/月
となり、収支がゼロ以上であるので、試算OK！
このような感じで計画を練ることができます。
希望に合わない箇所があれば、随時修正して再度試算してください。
あくまで机上での試算なので、土地探しと工務店探しをしていく中で、
現実に近づけていく作業は引き続きしていきましょう。
まとめ：賃貸併用住宅の土地・建物の計画の立て方
本記事では土地・工務店を探す前にイメージできるよう土地・建物の計画を紹介しました。
土地や工務店を探す中で修正してながらになりますが、
スタートラインとして是非一度計画を立ててみることをお勧めします。